Капитальный ремонт дома

Согласно ст. 36.1 ЖК РФ право собственника помещения в многоквартирном доме на долю денежных средств, находящихся на специальном счете, следует судьбе права собственности на такое помещение. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля нового собственника такого помещения в праве на денежные средства, находящиеся на специальном счете, равна доле в праве на указанные денежные средства предшествующего собственника такого помещения.

Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе требовать выделения своей доли денежных средств, находящихся на специальном счете. При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю такого помещения переходит доля в праве на денежные средства, находящиеся на специальном счете. Условия договора, в соответствии с которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве на денежные средства, находящиеся на специальном счете, являются ничтожными.

В случае выбора собственниками помещений в многоквартирном доме способа формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора согласно ч. 4 ст. 179 ЖК РФ средства, полученные региональным оператором от собственников помещений в одних многоквартирных домах, могут быть использованы на возвратной основе для финансирования капитального ремонта общего имущества в других многоквартирных домах, собственники помещений в которых также формируют фонды капитального ремонта на счете, счетах этого же регионального оператора. При этом к полномочиям субъекта РФ относится определение в законе условия, что такое использование средств допускается, только если указанные многоквартирные дома расположены на территории определенного муниципального образования или территориях нескольких муниципальных образований.

Решение о проведении капитального ремонта общедомового имущества в многоквартирном доме принимается на общем собрании собственников помещений по предложению ТСЖ, ЖСК, управляющей организации или регионального оператора. Если такое решение не принято до срока наступления капитального ремонта — на основании решения органа местного самоуправления в соответствии с региональной программой капитального ремонта и предложениями регионального оператора.

В случае если капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на специальном счете, не проведен в срок, орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора.

Региональная программа по проведению капитального ремонта многоквартирных домов утверждается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ. В соответствии с ч. 2 ст. 168 ЖК РФ РФ региональная программа формируется на срок, необходимый для проведения капитального ремонта общего имущества во всех многоквартирных домах, расположенных на территории субъекта РФ, и включает в себя:

• перечень всех многоквартирных домов, расположенных на территории субъекта РФ, за исключением многоквартирных домов, признанных в установленном Правительством РФ порядке аварийными и подлежащими сносу;
• перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах;
• плановый год проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах;
• иные сведения, подлежащие включению в региональную программу капитального ремонта в соответствии с нормативным правовым актом субъекта РФ.

С региональной адресной программой можно ознакомиться, обратившись в орган исполнительной власти субъекта РФ, к компетенции которого относятся подготовка и утверждение такой программы. Программы подлежат обязательному официальному опубликованию и размещаются в справочных правовых систем («КонсультантПлюс.Регионы»).Порядок подготовки и утверждения региональной программы капитального ремонта и требования к таким программам устанавливаются законом субъекта РФ в соответствии с ЖК РФ.

Проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме осуществляется на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Собственники помещений в многоквартирном доме в любое время вправе принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме по предложению лица, осуществляющего управление многоквартирным домом или оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, регионального оператора либо по собственной инициативе. Решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о проведении капитального ремонта общего имущества в этом доме должны быть определены или утверждены:

• перечень работ по капитальному ремонту;
• смета расходов на капитальный ремонт;
• сроки проведения капитального ремонта;
• источники финансирования капитального ремонта.

Согласно ч. 4 ст. 181 ЖК РФ в случае, если до наступления установленного региональной программой капитального ремонта срока проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме были выполнены отдельные работы по капитальному ремонту общего имущества в данном доме, предусмотренные региональной программой капитального ремонта, оплата этих работ была осуществлена без использования бюджетных средств и средств регионального оператора и при этом в порядке установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме повторное выполнение этих работ в срок, установленный региональной программой капитального ремонта, не требуется, средства в размере, равном стоимости этих работ, но не свыше чем размер предельной стоимости данных работ, засчитываются в порядке, установленном законом субъекта РФ, в счет исполнения на будущий период обязательств по уплате взносов на капитальный ремонт собственниками помещений в многоквартирном доме, формирующих фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора.

Указанный срок определен с учетом рекомендуемых ведомственных строительных норм межремонтных сроков проведения работ по отдельным конструктивным элементам многоквартирного дома, возможными решениями региональных и муниципальных органов власти по продлению указанных сроков, а также сроков, необходимых для накопления средств, достаточных для проведения работ по капитальному ремонту многоквартирного дома.

В соответствии с ч. 5 ст. 168 ЖК РФ региональная программа капитального ремонта подлежит актуализации не реже чем один раз в год. Это означает, что в региональной программе должны найти отражение изменения состава многоквартирного дома, произошедшие в течение года, в том числе исключены многоквартирные дома, признанные аварийными, включены многоквартирные дома, вновь введенные в эксплуатацию в прошедшем году, а также учтены результаты проведения мониторинга технического состояния многоквартирного дома, изменения в отношении видов работ, если отдельные виды работ по капитальному ремонты были выполнены (в том числе по решению собственников).

В ст. 166 ЖК РФ определен перечень услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, формируется исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного субъекта РФ, который включает в себя:

• ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
• ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;
• ремонт крыши, в том числе переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую крышу, устройство выходов на кровлю;
• ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;
• утепление и ремонт фасада;
• установку коллективных (общедомовых) приборов учета;
• ремонт фундамента многоквартирного дома.

Нормативным правовым актом субъекта РФ перечень услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, финансируемых за счет средств фонда капитального ремонта, может быть дополнен другими видами услуг и работ. В случае принятия собственниками помещений в многоквартирном доме решения об установлении взноса на капитальный ремонт в размере, превышающем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, часть фонда капитального ремонта, сформированная за счет данного превышения, по решению общего собрания собственников может использоваться на финансирование любых иных услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

В региональную программу капитального ремонта включаются все многоквартирные дома, расположенные на территории субъекта РФ, за исключением многоквартирных домов, признанных в установленном Правительством РФ порядке аварийными и подлежащими сносу. В соответствии с ч. 3 ст. 168 ЖК РФ критерии отбора первоочередности включения многоквартирных домов в программы капитального ремонта устанавливаются законом субъекта РФ. В первоочередном порядке региональной программой капитального ремонта должно предусматриваться проведение капитального ремонта:

• общего имущества в многоквартирных домах, в которых требовалось проведение капитального ремонта на дату приватизации первого жилого помещения при условии, что такой капитальный ремонт не проведен на дату утверждения или актуализации региональной программы капитального ремонта;
• многоквартирных домов, капитальный ремонт которых требуется в порядке установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, утвержденном Правительством РФ.

Общественный контроль в сфере ЖКХ необходим, он непосредственно связан с обязанностью граждан обеспечивать надлежащее состояние своей собственности (не только квартиры, но и общего имущества в многоквартирном доме, находящегося в общедолевой собственности). Только при участии самих собственников в осуществлении контроля, принятии необходимых решений и выражении ими своей активной позиции в отношении своих управляющих, ресурсоснабжающих и подрядных организаций можно обеспечить необходимое качество заказываемых работ и услуг, а исполнителей (организации в сфере ЖКХ) обязать более ответственно подходить к выполнению своих обязанностей в части управления домом, его содержания и ремонта, предоставления коммунальных услуг. Общественный контроль является одним из механизмов конструктивного диалога собственников как с государством, так и с предприятиями ЖКХ. В субъектах РФ создана и работает система региональных центров общественного контроля — некоммерческое партнерство «Национальный центр общественного контроля в сфере жилищно-коммунального хозяйства „ЖКХ Контроль“», которая занимается защитой жилищных прав граждан (консультирование, общественные обсуждения, судебная защита), работой с обращениями граждан, контролем за решением наиболее острых проблем региона в сфере ЖКХ, выявлением фактов нарушения прав граждан и передачей материалов в контрольно-надзорные органы, общественным контролем за формированием тарифов (в том числе — через организацию независимой экспертизы), формированием общественных рейтингов управляющих компаний и ресурсоснабжающих организаций, участием в проверочных мероприятиях, организованных жилищными инспекциями и другими контрольно-надзорными органами. Региональные центры общественного контроля в сфере ЖКХ также будут осуществлять контроль за целевым расходованием денежных средств сформированных за счет взносов на капитальный ремонт.

Уплата взносов на капитальный ремонт является такой же обязательной платой, как плата за жилое помещение и коммунальные услуги, которые необходимо уплачивать полностью и ежемесячно.

По практике сбора платежей за коммунальные услуги, предоставляемые на общедомовые нужды, аналогичные сбору средств на капитальный ремонт, суды принимают иски от соседей, т.е. других собственников общего имущества в данном многоквартирном доме, так как неплательщики нанесли ущерб им.

Если собственники помещений приняли решение формировать фонд капитального ремонта на специальном счете, то следует руководствоваться ст. 175 ЖК РФ. Согласно ч. 6 указанной статьи на денежные средства, находящиеся на специальном счете, не может быть обращено взыскание по обязательствам владельца этого счета, за исключением обязательств, вытекающих из договоров, заключенных на основании решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, указанных в п. 1.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ (договоров кредита или займа, использованных на оплату расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме), а также договоров на оказание услуг и (или) выполнение работ по капитальному ремонту общего имущества в этом многоквартирном доме, заключенных на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о проведении капитального ремонта либо на ином законном основании.

В случае признания владельца специального счета банкротом денежные средства, находящиеся на специальном счете, не включаются в конкурсную массу (ч. 7 ст. 175 ЖК РФ). местного самоуправления в соответствии с (ч. 7 ст. 170 ЖК РФ) решения формировать фонд капитального ремонта на счете регионального оператора будут применяться требования к обеспечению финансовой устойчивости деятельности регионального оператора, установленные ст. 185 ЖК РФ и законом субъекта РФ.

Объем средств, которые региональный оператор ежегодно вправе израсходовать на финансирование региональной программы капитального ремонта, определяется как доля от объема взносов на капитальный ремонт, поступивших региональному оператору за предшествующий год. При этом размер указанной доли устанавливается законом субъекта РФ. Дополнительные требования к обеспечению финансовой устойчивости деятельности регионального оператора могут устанавливаться законом субъекта РФ.

Согласно ст. 188 ЖК РФ убытки, причиненные собственникам помещений в многоквартирных домах в результате неисполнения или ненадлежащего исполнения региональным оператором своих обязательств, вытекающих из договоров, заключенных с такими собственниками в соответствии с названным кодексом и принятыми в соответствии с ним законами субъектов РФ, подлежат возмещению в соответствии с гражданским законодательством. Субъект РФ несет субсидиарную ответственность за исполнение региональным оператором обязательств перед собственниками помещений в многоквартирных домах, указанных выше.

С введением новой системы финансирования капитального ремонта многоквартирных домов доля бюджетного софинансирования будет постоянно сокращаться. В ситуации, когда собственники не обладают финансовыми ресурсами, необходимыми для проведения капитального ремонта многоквартирного дома, для финансирования капитального ремонта многоквартирных домов может быть задействован механизм банковского кредитования.

Согласно ст. 171 ЖК РФ в случае формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора собственники помещений в многоквартирном доме уплачивают взносы на капитальный ремонт на основании платежных документов, представленных региональным оператором, в сроки, установленные для внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, если иное не установлено законом субъекта РФ. В случае формирования фонда капитального ремонта на специальном счете, открытом на имя ТСЖ, осуществляющего управление многоквартирным домом и созданного собственниками помещений в одном многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах, количество квартир в которых составляет в сумме не более чем 30, если данные дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в государственном кадастре недвижимости документами имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах; осуществляющих управление многоквартирным домом ЖК или иного специализированного потребительского кооператива; регионального оператора, взносы на капитальный ремонт уплачиваются на такой специальный счет в сроки, установленные для внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. В случае формирования фонда капитального ремонта на специальном счете принятие решения о выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета и совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете, и, соответственно,представление платежных документов для оплаты взносов на капитальный ремонт относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

На основании ч. 2 ст. 154 ЖК РФ взнос на капитальный ремонт для собственника помещения вмногоквартирном доме включается в плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Существует два варианта указания взноса на капитальный ремонт в платежном документе:

• единый платежный документ за все жилищно-коммунальные услуги;
• отдельный платежный документ, выставляемый региональным оператором или, по его поручению, иным лицом.

В случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции региональный оператор обязан направить средства фонда капитального ремонта на цели сноса или реконструкции этого многоквартирного дома в соответствии с ЖК РФ на основании решения собственников помещений в этом многоквартирном доме о его сносе или реконструкции в порядке, установленном нормативным правовым актом субъекта РФ (ст. 184 ЖК РФ).

Согласно ст. 178 ЖК РФ региональный оператор не вправе создавать филиалы и открывать представительства, а также создавать коммерческие и некоммерческие организации, участвовать в уставных капиталах хозяйственных обществ, имуществе иных коммерческих и некоммерческих организаций.

Согласно ст. 182 ЖК РФ региональный оператор обеспечивает проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, в объеме и в сроки, которые предусмотрены региональной программой капитального ремонта, и финансирование капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, в том числе в случае недостаточности средств фонда капитального ремонта, за счет средств, полученных за счет платежей собственников помещений в других многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора, за счет субсидий, полученных из бюджета субъекта РФ и (или) местного бюджета. Так, в соответствии со ст. 191 ЖК РФ финансирование работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах может осуществляться с применением мер финансовой поддержки, предоставляемой региональным операторам за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта РФ, местного бюджета в порядке и на условиях, которые предусмотрены соответственно федеральными законами, законами субъектов РФ, муниципальными правовыми актами.

Меры государственной поддержки, муниципальной поддержки капитального ремонта в рамка реализации региональных программ капитального ремонта предоставляются независимо от применяемого собственниками помещений в многоквартирном доме способа формирования фонда капитального ремонта. В целях реализации региональной программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах субъекта РФ региональный оператор может привлекать для финансирования услуг (работ) по проведению капитального ремонта кредиты и (или) займы.

Минимальный размер взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме устанавливается нормативным правовым актом органа государственной власти субъекта РФ. В соответствии с приказом № 288 от 10.07.2013г. установление субъектом РФ минимального размера взноса рекомендуется осуществлять на основе следующих принципов:

• определение минимального размера взноса на основе оценки общей потребности в средствах на финансирование услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах, входящих в установленный перечень услуг и работ по капитальному ремонту и необходимых для восстановления соответствующих требованиям безопасности проектных значений параметров и других характеристик строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения многоквартирных домов с учетом уровня благоустройства, конструктивных и технических параметров многоквартирных домов;
• доступность минимального размера взноса для граждан — собственников помещений в многоквартирных домах с учетом совокупных расходов на оплату жилого помещения и коммунальных услуг;

• достаточность финансовых средств, формируемых исходя из устанавливаемого минимального размера взноса, определяется с учетом планируемых мер финансовой поддержки за счет средств федерального бюджета, бюджета субъекта РФ, местных бюджетов в соответствии со ст. 191 ЖК РФ для обеспечения выполнения региональной программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, разрабатываемой и утверждаемой в соответствии со ст. 168 ЖК РФ.

Согласно ст. 189 ЖК РФ в случае, если в трехмесячный срок с момента получения предложений от регионального оператора о сроке, перечне работ по капитальному ремонту, их стоимости и источниках финансирования собственники помещений в многоквартирном доме, формирующие фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, не приняли решение о проведении капитального ремонта, решение о проведении капитального ремонта принимает орган местного самоуправления. В случае если капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на специальном счете, не проведен в срок, предусмотренный региональной программой капитального ремонта, и при этом в соответствии с порядком установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном для этого дома региональной программой капитального ремонта, орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и направляет такое решение владельцу специального счета. Владелец специального счета обязан перечислить средства, находящиеся на специальном счете, на счет регионального оператора в течение одного месяца с момента получения такого решения органа местного самоуправления. В случае если владелец специального счета не перечислил средства, находящиеся на специальном счете, на счет регионального оператора в течение одного месяца, региональный оператор, любой собственник помещения в многоквартирном доме, орган местного самоуправления вправе обратиться в суд с заявлением о взыскании средств, находящихся на специальном счете, с перечислением их на счет регионального оператора.

Для выбора способа формирования фонда капитального ремонта необходимо проведение соответствующего общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

В повестку общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу выбора способа формирования фонда капитального ремонта, в соответствии с требованиями ст. 170 ЖК РФ должны быть включены следующие вопросы.

      1. Выбор одного из способов формирования фонда капитального ремонта:

• формирование фонда капитального ремонта на специальном счете;
• формирование фонда капитального ремонта на счете регионального оператора.

      2. Вопросы, включаемые в повестку собрания, с указанием, что они рассматриваются только в случае выбора способа формирования фонда капитального ремонта на специальном счете:

• размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт, который не должен быть менее чем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, установленный нормативным правовым актом субъекта РФ;
• перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме в составе не менее чем состав перечня таких услуг и (или) работ, предусмотренный региональной программой капитального ремонта;
• сроки проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, которые не могут быть позднее планируемых сроков, установленных региональной программой капитального ремонта;
• владелец специального счета;
• кредитная организация, в которой будет открыт специальный счет. Специальный счет может быть открыт в российских кредитных организациях, величина собственных средств (капитала) которых составляет не менее чем 20 млрд руб. Банк России ежеквартально размещает информацию о кредитных организациях, которые соответствуют требованиям, установленным ч. 2 ст. 176 ЖК РФ, на своем официальном сайте в сети Интернет. Если владельцем специального счета определен региональный оператор, выбранная собственниками помещений в многоквартирном доме кредитная организация должна осуществлять деятельность по открытию и ведению специальных счетов на территории соответствующего субъекта РФ. Обратите внимание: согласно п. 5 ч. 4 ст. 170 ЖК РФ в случае, если собственники помещений в многоквартирном доме не выбрали кредитную организацию, в которой будет открыт специальный счет, или эта кредитная организация не соответствует вышеуказанным требованиям, вопрос о выборе кредитной организации, в которой будет открыт специальный счет, считается переданным на усмотрение регионального оператора.

      3. В случае если законом субъекта РФ установлен минимальный размер фонда капитального ремонта, в повестку может быть включен вопрос об установлении минимального размера фонда капитального ремонта в размере не менее установленного субъектом РФ минимального размера фонда капитального ремонта. Выбранный способ формирования фонда капитального ремонта должен быть реализован в срок, установленный органом государственной власти субъекта РФ, но не более чем в течение двух месяцев после официального опубликования утвержденной в установленном законом субъекта РФ порядке региональной программы капитального ремонта, в которую включен многоквартирный дом, в отношении которого решается вопрос о выборе способа формирования его фонда капитального ремонта (ч. 5 ст. 170 ЖК РФ). При выборе способа формирования фонда капитального ремонта на специальном счете, владельцем которого являются ТСЖ, ЖК или иной специализированный кооператив, данные организации в указанный срок должны открыть специальный счет в выбранном собственниками банке. Специальный счет открывается банком при предъявлении документов, предусмотренных банковскими правилами, в том числе оформленного протоколом решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Специальный счет открывается на имя лица, указанного в решении общего собрания (ч. 1 ст. 176 ЖК РФ).Владелец специального счета в течение пяти рабочих дней с момента открытия специального счета обязан представить в орган государственного жилищного надзора уведомление о выбранном собственниками помещений в соответствующем многоквартирном доме способе формирования фонда капитального ремонта с приложением копии протокола общего собрания собственников помещений в этом многоквартирном доме о принятии решений, предусмотренных п. 1–2 вышеуказанной повестки, и справки банка об открытии специального счета (ч. 1 ст. 172 ЖК РФ).